3476投資法人みらいの新型コロナ対応策
投資法人みらいの資産運用報告が届きました。新型コロナウィルスの影響と、その対策として「みらいリバイバルプラン」の策定について説明されています。
新型コロナウィルスの影響
新型コロナウィルスのREITへの影響は、特にホテル型REITへの影響が大きくなっています。投資法人みらいは総合型REITですが、ホテルの比率が19％あります。一方影響がほとんどないかプラス気味の物流施設への比率は低くなっています。
報告書では新型コロナウィルスの影響をタイプ別に以下のようにあげています。
- オフィス施設の解約申込は限定的で影響は軽微。増額交渉は一時休止。
- 商業施設ではイベント施設テナントに対し賃料減免対応。スーパー等物販系は影響軽微。コト消費型で影響の大きかったのは結婚式場の「THINGS青山」と奈良県の観光型ショッピング施設「ミ・ナーラ」。
- ホテル施設は変動賃料の減収が大きい。
一口あたり分配金減少への対応策
一口あたり分配金減少への対応策として、新規物件の取得と一部譲渡が行われています。広島鯉城通りビルと仙台クリスロードMIキューブビルを35億円、平均償却後利回り4.8％で取得。また、六甲アイランドDCの一部持ち分を三井物産グループに譲渡して0.6憶円の譲渡益を確保しています。
大きなスポンサーがついていると、こんな時は心強いですね。
対応策「みらいリバイバルプラン」
一方2021年中旬までの施策として「みらいリバイバルプラン」を設定しています。
- ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン
- ミ・ナーラ 再リニューアル計画
- 入替を含めたポートフォリオ再構築
ホテルWBF淀屋橋南の運営会社が民事再生申請によりホテルを閉館しています。
https://www.hotelwbf.com/information/detail/?actual_object_id=5608
このホテルを「セットアップ型サービスオフィス」へコンバージョンするとのことです。ホテルを改装してレンタルオフィスとして運用するようです。想像ですが、ホテルの個室をオフィスにして感染症に対応した働き方ができるような施設にするということでしょう。
ミ・ナーラについては、ボーリング場のラウンドワンを誘致してリニューアルオープンしていたようですが、仕切り直しのようです。
物件の入れ替えについては、ディフェンシブ性の高いアセットを意識するとのことです。物流やインフラ施設でしょうか。売却した六甲アイランドDCは「大手外食チェーン向けの大規模3温度帯（冷凍、冷蔵、常温）物流センターであり、自動立体倉庫（常温・冷凍部分）や1階の両面にドックシェルター付の入出庫用バースを備える等、食品を取り扱うテナントの専用施設として高い配送利便性を有している。」施設です。
本来増やしたいタイプを分配金捻出のため売却したということは、他のタイプは買い手がつかないということでしょうか。三井物産グループへの売却ということはいずれ買い戻す前提かもしれません。
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